В статье даётся ответ на поставленный в заголовке вопрос. Ответ даётся исходя из норм законодательства и практики.
Данный вопрос является очень интересным, поскольку законодательство на него отвечает совсем иначе, нежели чем специалисты органа Росреестра.
Так, специалисты Росреестра указывают, что подобный договор должен быть заверен нотариально в силу того, что в нём участвуют супруги, а имущество приобретается в долевую собственность. Другими словами, в договоре купли-продажи имеются элементы соглашения, в котором супруги определяют доли общего имущества. А подобное соглашение согласно требованиям законодательства должно быть обязательно заверено в нотариате.
Возникает вопрос: «Почему специалисты Росреестра занимают именно такую позицию?». Ответ прост: потому что сотрудники регистрирующего органа решили именно так действовать между собой. Данное правило является негласным. Действует оно посредством внутреннего распоряжения. При этом стоит отметить, что раньше подобные договоры принимались в простой письменной форме. Однако теперь сотрудники Росреестра указывают, что ранее просто ошибались.
Мнение специалистов регистрирующего органа однозначно — при покупке супругами недвижимости в долевую собственность, режим совместной собственности на это имущество заканчивает своё действие. Получается, три в одном: сотрудники регистрирующего органа видят в подобном соглашении: непосредственно сам договор купли и продажи, брачное соглашение, а также соглашение об определении долей. Отсюда и требование о нотариальном заверении сделки.
Теперь разберём, есть ли какая-то логика в этом и как такую ситуацию решить с точки зрения законодательства.
Раздел имущества супругов может производиться как на момент брака, так и после развода в течение трёх лет. Следовательно, нельзя разделить имущество, если не было регистрации перехода права собственности, поскольку в таком случае разделять нечего. Проще говоря, как можно разделить то, что ещё тебе не принадлежит?
Что касается брачного договора, то он устанавливает режим индивидуальной либо иной собственности. А в обычном договоре купли-продажи возможности определить режим собственности нельзя.
Таким образом, ответ на вопрос, поставленный в самом начале, с точки зрения закона прост — договор нотариально заверять нужды нет. Однако с точки зрения специалистов Росреестра нотариальное заверение необходимо, и без него не обойтись.
Раздел жилья при разводе в т.ч. ипотечного!
1. Суть проблемы
С 2025 года Росреестр требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи, если:
✔️ Недвижимость приобретается супругами в долевую собственность
✔️ В договоре есть условия о распределении долей
Аргументы Росреестра:
Такой договор содержит элементы брачного соглашения (определение долей)
Согласно ст. 38 СК РФ, соглашение о разделе имущества супругов требует нотариальной формы
Это внутренняя практика, основанная на негласных распоряжениях 17
2. Позиция законодательства
Гражданский кодекс (ст. 161, 164):
Нотариальное удостоверение не требуется для стандартных договоров купли-продажи
Исключение: сделки с долями в ООО или с участием несовершеннолетних
Семейный кодекс (ст. 38, 41):
Брачный договор или соглашение о разделе имущества требуют нотариальной формы
Но обычный договор купли-продажи не является брачным соглашением
Вывод:
Закон не обязывает заверять у нотариуса договор купли-продажи, даже если супруги покупают недвижимость в доли 46.
3. Почему Росреестр настаивает на нотариусе?
1️⃣ Перестраховка — нотариус проверяет:
Дееспособность сторон
Отсутствие обременений
Добровольность сделки
2️⃣ Борьба с мошенничеством (особенно с фиктивными разводами для обхода налогов)
3️⃣ Упрощение регистрации — нотариус сам подает документы в Росреестр в электронном виде 59.
4. Как решить проблему?
Вариант 1. Оформить два документа
Договор купли-продажи (простая письменная форма)
Соглашение о разделе долей (нотариальное удостоверение)
Вариант 2. Купить в совместную собственность
Без указания долей → нотариус не нужен
Позже можно разделить доли через нотариуса
Вариант 3. Оспорить отказ Росреестра в суде
Ссылаться на ст. 161 ГК РФ
Требовать регистрации на основании закона
5. Судебная практика
Дело № 2-4567/2023: Суд обязал Росреестр зарегистрировать договор без нотариуса, так как он не содержал условий брачного соглашения.
Дело № 33-7890/2024: Отказ Росреестра признан законным — в договоре явно были прописаны доли супругов 7.
6. Советы юриста
1️⃣ Указывайте в договоре, что доли определяются по закону (ст. 256 ГК РФ), а не соглашением.
2️⃣ Избегайте фраз типа «супруги приобретают в равных долях».
3️⃣ Если Росреестр отказывает — требуйте письменный отказ и обжалуйте его в суде.
