Стремление игнорировать закон при долевом строительстве по общему правилу заканчивается для застройщиков плачевно. Число обращений в суд о возвращении уплаченных наперед средств очень велико. Некоторые из заявленных исков судами удовлетворяются.
Приблизительно 90% жилого фонда строится за счет денежных средств будущих собственников. Согласно закону, строительная компания обязана заключить с заказчиком договор о долевом участии в строительстве. Но для этого требуется выполнить некоторые обязательные процедуры, к примеру – нужно опубликовать декларацию, соблюсти финансовые нормативы и так далее. Поэтому нормы закона иногда не выполняются. Лишь 60% строительных компаний возводит жилье с привлечением долевых средств без допущения со своей стороны нарушения закона.
Распространенным способом избегания законных норм до сих пор являлся способ подписания договора-предшественника (предварительного договора), согласно которому заинтересованные лица обязались заключить основной договор через какой-то определенный период. Хотя Гражданским кодексом России сделка такого рода разрешена, по убеждению многих юристов предварительный договор не может являться основанием для оплаты. Этот договор служит лишь для выполнения договоренности сторон о дальнейшем заключении основного договора.
В реальности же предварительная оплата «прячется» за авансом (обеспечительном платеже), в законности которого не уверены даже судьи. По убеждению многих юристов платеж не должен совершаться по предварительной договоренности. К тому же некоторые банки при выдаче ипотечных кредитов заставляют заемщика и дольщика заключать подозрительного рода договора между ними. В результате чего будущему владельцу жилья «светит» перспектива потерять и деньги, и квартиру, а также остаться с долгами. Хотя всё же иногда деньги им удается возвратить.
Отдай, что взял
Число обращений в судебные органы по поводу заключений договоров предварительной купли-продажи очень велико. Согласно закону, договор предварительной купли-продажи станет недействительным, если в положенное время не будет подписан основной. На практике жилье часто сдается не вовремя и бывает, что заказчикам приходится ждать его сдачи годами. Если здание не сдано в эксплуатацию и не стало имуществом заказчика, он вправе требовать от застройщика заплаченный наперед аванс.
Как правило, судебные иски заказчиков удовлетворяются. Хотя не все заказчики выигрывают споры с застройщиками. Чаще всего это связано с нарушением или несоблюдением юридических нюансов. Так, к подписанному предварительному договору может прилагаться дополнительное условие по смене подсудности. И если иск будет подан в суд с несоблюдением этого пункта, он будет отклонён. А бывает и такое, что судебные органы, принимая во внимание аргументы компании-застройщика, взыскивают с заказчика, который пострадал, ещё отступные.
Нестандартное отношение у судей и к начислению пени за не вовремя возвращенные деньги. Если покупателю жилья повезет, то он сможет получить свои проценты, но с учётом ставки рефинансирования, которая, как правило, более низкая, чем процентные ставки вкладов и чем ставки ипотечного кредитования, которые выплачиваются многими покупателями жилья.
Иной раз суды принимают постановления, согласно которым предварительно заключенные договора признаются недействительными, ибо они являются «ширмой» для подписания договора долевого участия. С такой точкой зрения согласны и органы прокуратуры, и некоторые органы надзора. Но всё же суды иногда так не считает и выносят решения с учётом факта, что компания-застройщик и покупатель имеют право подписать предшествующий договор о долевом участии в строительстве, не требующий регистрации в государственных органах.
Нарушали и нарушать будем
Число строительных компаний, которые склоняют заказчиков к заключению предварительных договоров, незначительно. И эти застройщики стараются действовать так, чтобы не «засветиться». Об этом свидетельствует уменьшение количества жалоб от заказчиков по всей стране за последние годы. По всей видимости причиной этого является усиление контроля над рынком первичного жилья государственными органами.
В самом деле, с 2010 года законодательными органами уточнена административная ответственность за совершение нарушений подобного рода. Отныне органы региональной власти имеют право привлекать к ответственности путем наложения штрафов суммами до 1 млн. рублей по каждому отдельному случаю нарушения прав заказчика. И нарушением признается какой-либо путь к завладению средствами заказчика, как бы его не назвали, если он обходит закон о долевом строительстве. Контроль над застройщиками осуществляется строительными комитетами местных органов власти. Данные управления каждый год осуществляют проверку компаний-застройщиков на предмет получения от заказчиков денежных сумм и использования их по целевому назначению. Компаниям-застройщикам, нарушающим закон о долевом строительстве, направляются указания, предписывающие ликвидировать существующие нарушения, чтобы в дальнейшем не повторить подобные ситуации.
Заслуживает внимания тот факт, что административные санкции к застройщикам органами власти применяются достаточно неравномерным образом.
Будущее – за прямыми продажами
Вполне возможно, что застройщикам скоро «крупно повезет». Уже давно идёт речь о принятии нормативного документа, согласно которому будет признана законность предварительных договоров на жилье. Если подобный документ поддержат еще и суды, имеющие право на общую юрисдикцию, компаниям-застройщикам не придется изыскивать методы обхода закона путем подписания предварительных договоров. Они свободно смогут заниматься продажей квартир в домах, которые еще не построены. А это означает, что, согласно букве закона, произойдет объединение первичного и вторичного рынков жилья.
Смогут ли использовать эту возможность представители рынка жилья, неизвестно. Ведь в случае, если застройщик не сможет своевременно выстроить жилье, передать дом в эксплуатацию и зарегистрировать объект в государственных органах, заказчик сможет затребовать вернуть ему внесенные им средства с процентами и возместить нанесенный ущерб (с учетом разницы стоимости жилья, если оно вырастет в цене). Существующая практика доказывает, что лишь немногие компании-застройщики смогут ответить за допущенные ошибки, поэтому мало вероятно, что они воспользуются этим простым и законным способом реализации жилья.