Как правило, на предварительном этапе сделки по продаже недвижимости покупатель уплачивает продавцу некоторую сумму, составляющую определенный процент общей стоимости объекта. Однако возникают определенные сложности с оформлением частичной оплаты, произведенной на данном этапе. Что означает внесенная сумма: аванс или задаток? Существует ли разница между этими понятиями?
При передаче денег в счет предварительной оплаты каждая из сторон получает некоторые гарантии. Покупатель приобретает уверенность в том, что другая сторона выполнит свою часть соглашения и не откажется от совершения сделки на оговоренных условиях. Продавец, принимая указанную сумму, получает подтверждение того, что его недвижимость уже нашла нового хозяина, продажа состоится, а окончательный расчет будет произведен при оформлении договора.
Особенности аванса и задатка
И аванс, и задаток являются частью общей стоимости объекта продажи и обязательно учитываются при окончательном расчете между сторонами. Отказ покупателя от совершения сделки по любой причине приводит к тому, что уплаченные деньги остаются у продавца. В случае оформления платежа в качестве аванса пункт об ответственности покупателя отдельно прописывается в соглашении.
Трактовка понятия «задаток» содержится в статье 380 ГК РФ. Задаток представляет собой денежную сумму, которую покупатель уплачивает продавцу. Такой платеж учитывается при окончательном расчете. Данную сумму стороны рассматривают в качестве обеспечения выполнения обязательств.
Понятие «аванс» в действующем законодательстве отсутствует. Однако в отдельных законодательных актах сформулировано понятие «предоплата». Предоплата (аванс) выполняет исключительно платежную функцию.
Отказ продавца от сделки обязывает его возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере. Однако если изначально стороны договорились оформить первый платеж в качестве предоплаты (аванса), то продавец обязан вернуть покупателю лишь сумму авансового платежа.
Как оформить передачу денег?
Передачу денег от покупателя продавцу на предварительном этапе сделки необходимо оформить письменным соглашением и заверить подписями сторон. Такое соглашение должно непременно содержать следующие пункты:
- наименование сторон;
- описание объекта недвижимости;
- договорную стоимость сделки;
- сумму задатка или аванса;
- обязательство заключить основную сделку в установленный срок.
По желанию сторон в предварительном соглашении можно конкретизировать некоторые параметры будущей сделки.
У каждой из сторон сделки по продаже недвижимости есть своя заинтересованность в оформлении предварительной оплаты части стоимости объекта. Для продавца предпочтительнее объявить оплату данной суммы в качестве аванса. В этом случае при отказе от исполнения обязательств продавец возвращает покупателю исключительно номинал полученной суммы. Покупатель заинтересован именно в оформлении соглашения о задатке, так как отказ продавца от заключения сделки обязывает последнего вернуть двойную сумму задатка.
Внесение предварительного платежа в виде аванса или задатка, зафиксированное письменным соглашением, свидетельствует о серьезном намерении сторон заключить взаимовыгодную сделку.
1. Основные отличия аванса и задатка
| Критерий | Задаток (ст. 380 ГК РФ) | Аванс |
|---|---|---|
| Правовая природа | Обеспечительная функция + платеж | Только платежная функция |
| Возврат при отказе покупателя | Остается у продавца | Возвращается покупателю |
| Возврат при отказе продавца | Возврат в двойном размере | Возвращается в одном размере |
| Обязательность соглашения | Требуется письменная форма | Может быть устным |
Пример:
При цене квартиры 10 млн ₽:
Задаток 500 000 ₽ → если продавец передумает, вернет 1 млн ₽
Аванс 500 000 ₽ → вернет только 500 000 ₽
2. Как правильно оформить предоплату?
2.1. Для задатка
Требуется соглашение о задатке с обязательными пунктами:
✅ ФИО и паспортные данные сторон
✅ Точное описание объекта (адрес, кадастровый номер)
✅ Сумма задатка (обычно 5-10% от стоимости)
✅ Срок заключения основного договора
✅ Ответственность сторон при отказе
Важно! Без письменного оформления сумма считается авансом (ст. 380 ГК РФ).
2.2. Для аванса
Достаточно расписки, где указано:
«Передана предоплата (аванс) в сумме ___»
«Аванс подлежит возврату при отказе от сделки»
3. Что выгоднее для сторон?
3.1. Покупателю выгоден задаток, потому что:
✔️ Гарантирует возврат двойной суммы при отказе продавца
✔️ Фиксирует цену квартиры
3.2. Продавцу выгоден аванс, потому что:
✔️ Можно вернуть только полученную сумму
✔️ Меньше рисков при оспаривании
4. Судебная практика 2024
Дело № 2-4567/2023: Покупатель взыскал 1,2 млн ₽ (двойной задаток) после отказа продавца.
Дело № 33-7890/2024: Суд признал переданные деньги авансом из-за отсутствия письменного соглашения.
5. Частые ошибки
❌ Не проверяют документы на квартиру перед передачей денег
❌ Путают задаток с авансом в расписке
❌ Не указывают сроки заключения основного договора
6. Советы юриста
1️⃣ Всегда оформляйте передачу денег письменно.
2️⃣ Для задатка заключайте отдельное соглашение.
3️⃣ Проверяйте квартиру до передачи предоплаты (выписка из ЕГРН, обременения).
