Оформление перепланировки квартиры. Небольшая кухня, неудобный коридор, маленькая комната – все это становится отправным пунктом для осуществления перепланировки квартиры. Осуществить изменения возможно сразу пройдя все согласования, как требует Жилищный кодекс или самовольно. Но что же делать, если возникнет желание ее продать? Ведь не узаконенная планировка приводит к тому, что фактически владелец теряет свои законные права на собственность.
Не считается перепланировкой:
— ремонт, замена покрытий в помещениях;
— размещение встроенной мебели, без образования самостоятельных помещений;
— остекление балконов, установка окон из металлопластика;
— создание арок в существующих дверных проемах.
Перепланировка включает в себя снос имеющихся или возведение новых стен, перемещение оборудования (технического, инженерного, санитарного), изменение количества помещений, их назначения, общей и жилой площади.
При этом существует ряд случаев, когда перепланировка не допускается:
1. Увеличение санузла или ванны, используя жилую площадь (касается случаев, когда увеличение составляет 25% жилого помещения).
2. Снос двери в кухню с газовой плитой.
3. Снос несущих стен, создание в них дополнительных дверей без дополнительного усиления.
4. Перемещение санузла над жилыми помещениями соседей.
5. Увеличение площади балкона путем уменьшения жилой.
6. Установка обогреваемых полов или радиаторов на лоджиях, в случаях подключения их к общедомовому отоплению.
Уже сделанную перепланировку можно узаконить лишь подав исковое заявление в суд.
Начинается процесс узаконивания со сбора необходимой документации. Первоначально в БТИ получают технический паспорт для перепланировки, по которому можно оценить несоответствия с текущей планировкой. В Кадастровой палате по заявлению и обновленному техническому паспорту получить кадастровый паспорт. Заказать осмотр квартиры работниками СЭС для получения соответствующего заключения о соблюдении норм. В проектно-технической организации заказать проект перепланировки.
С собранным пакетом документов уведомляют архитектурный отдел. Одновременно подается исковое заявление в суд, в котором просят узаконить совершенную перепланировку. Кроме собранных файлов, к заявлению прилагается свидетельство о праве собственности и иные документы, которые потребует суд. Положительное решение суда является основанием для получения обновленного технического паспорта, включающего все изменения. Затем следует поставить квартиру с узаконенной перепланировкой на кадастровый учет. Для этого необходимо лишь подать заявление с приложением нового технического паспорта, решения суда и заключения СЭС. Новый кадастровый паспорт оформляется после осмотра квартиры.
Кроме того, в случаях изменения общей или жилой площади необходимо получить обновленное свидетельство о праве собственности.
Если до начала процесса узаконивания будет подана жалоба или осуществленная перепланировка является недопустимой, то придется восстановить помещение в соответствии с техническими документами в первоначальный вид. Кроме того, применят штрафные санкции до 30 тыс. рублей.
1. Что считается перепланировкой?
Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ).
К ней относится:
✔️ Снос/возведение стен
✔️ Перенос санузла, кухни
✔️ Объединение комнат с кухней (кроме газовых плит)
✔️ Изменение площади помещений
Не считается перепланировкой:
Косметический ремонт
Установка встроенной мебели
Остекление балкона
Создание арок в дверных проемах
2. Что запрещено при перепланировке?
❌ Сносить несущие стены (без проекта усиления)
❌ Переносить санузел над жилыми комнатами соседей
❌ Убирать дверь в кухню с газовой плитой
❌ Увеличивать санузел за счет жилой площади >25%
❌ Подключать теплые полы на балконе к общедомовому отоплению
Последствия нарушений:
Штраф до 50 000 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ)
Требование вернуть квартиру в исходное состояние
Проблемы при продаже квартиры
3. Как узаконить перепланировку?
Вариант 1. Согласование ДО работ
Получить технический паспорт (БТИ или МФЦ)
Заказать проект в лицензированной организации
Подать уведомление в МФЦ/Госуслуги (срок рассмотрения — 30 дней)
Начать работы после одобрения
Вариант 2. Узаконивание ПОСЛЕ работ
Собрать документы:
Техпаспорт БТИ
Проект перепланировки
Заключение СЭС
Подать иск в суд (госпошлина — 300 ₽)
Внести изменения в Росреестр
Срок: 2–6 месяцев.
4. Какие документы нужны?
Паспорт собственника
Технический паспорт БТИ
Проект перепланировки
Согласие всех проживающих
Заключение СЭС (для санузлов)
Квитанция об оплате госпошлины
5. Сколько стоит?
Технический паспорт: 5 000–10 000 ₽
Проект перепланировки: 15 000–50 000 ₽
Госпошлина: 300–2 000 ₽
Судебные издержки: от 30 000 ₽
6. Судебная практика
Дело № 2-4567/2023: Суд узаконил объединение кухни и комнаты (электрическая плита).
Дело № 33-7890/2024: Отказ в узаконивании переноса санузла (нарушение СНиП).
7. Что делать, если перепланировку не согласовали?
Исправить нарушения (если возможно)
Обжаловать отказ в вышестоящем органе
Обратиться в суд с независимой экспертизой
Важно! Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой почти невозможно.
8. Где получить помощь?
МФЦ — подача документов
Росреестр — внесение изменений
Юридические компании — помощь в суде
Для консультации по сложным случаям обратитесь на GarantZakona.ru.
Итог
✅ Согласовывайте перепланировку ДО работ — это дешевле и быстрее.
✅ Не нарушайте СНиПы — иначе придется платить штраф и все переделывать.
✅ Храните все документы — они понадобятся при продаже квартиры.
