Выкупная цена аварийного жилья в Саратове: судебная практика

Взыскание выкупной цены за аварийное жилье в Саратове: Анализ дела ******* против Администрации города

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу – это всегда стресс для его жильцов, особенно для собственников, чьи жилищные права оказываются под угрозой. Вопреки распространенному мнению, муниципалитет не всегда обязан предоставить новое жилье взамен изымаемого. Если дом не включен в региональную программу расселения, единственным законным способом защиты прав собственника является взыскание выкупной цены. На примере дела № 2-2909/2021, рассмотренного Волжским районным судом города Саратова, мы детально разберем, как происходит этот процесс, как рассчитывается выкупная стоимость и на какие нормы закона следует ссылаться. Я, Горохов А.Е., представитель истицы, участвовал в этом деле, что позволяет мне дать практический анализ всех этапов судебного разбирательства. Данный материал будет полезен собственникам аварийного жилья в Саратове и области, оказавшимся в аналогичной ситуации.

Фабула дела: аварийный дом в поселке Первомайский

Установочные данные и статус жилого помещения

Истица, [ФИО истицы скрыто], являлась собственником квартиры общей площадью 26,4 кв. м., расположенной по адресу: г. Саратов, пос. Первомайский, ******** Право собственности было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Жилье было приобретено в результате приватизации и последующей сделки дарения доли.

В 2019 году межведомственная комиссия администрации муниципального образования «Город Саратов» провела обследование многоквартирного дома по указанному адресу. По результатам проверки было составлено заключение № 12/0 от 21 июня 2019 года, которое констатировало наличие оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу. На основании этого заключения главой администрации было издано распоряжение № 277-р от 28 августа 2019 года, которым дом официально признавался аварийным, а собственникам предписывалось осуществить его снос до 1 июня 2021 года.

Правовая коллизия: отсутствие в программе расселения

Ключевой особенностью данного дела стало то, что аварийный дом не был включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда». Это кардинальным образом изменило правовой режим защиты прав собственников. В соответствии с разъяснениями Президиума Верховного Суда РФ (Обзор от 29.04.2014), если дом не входит в такую программу, то жилищные права собственника обеспечиваются не путем предоставления другого жилого помещения, а исключительно через выкуп изымаемого жилья уполномоченным органом власти в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Не дождавшись от Администрации города каких-либо предложений о заключении соглашения о выкупе или предоставлении компенсации, собственница была вынуждена обратиться в суд для принудительной защиты своих нарушенных прав.

Правовая позиция истца и процесс доказывания

Основание иска и ссылки на закон

В исковом заявлении, подготовленном мной, Гороховым А.Е., были заявлены два основных требования:
1. Взыскать с Администрации МО «Город Саратов» выкупную цену жилого помещения.
2. Прекратить право собственности истицы на квартиру после выплаты указанного возмещения.

Правовое обоснование иска базировалось на комплексном применении норм:
* Статьи 35 и 40 Конституции РФ: Гарантии права частной собственности и права на жилище, запрет на произвольное лишение имущества без предварительного и равноценного возмещения.
* Статьи 32 Жилищного кодекса РФ: Установлен порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часть 7 данной статьи детально регламентирует состав выкупной цены.
* Земельного кодекса РФ (ст. 56.2, 56.3, 56.11): Регулирует процедуру изъятия земельных участков для муниципальных нужд, которое является основанием для последующего изъятия расположенных на нем объектов недвижимости.
* Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009: В пункте 22 разъясняется, что при невыполнении собственниками требования о сносе аварийного дома орган местного самоуправления вправе принять решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Расчет выкупной цены и судебная экспертиза

Первоначально исковые требования были основаны на отчете об оценке, подготовленном по инициативе истицы ООО «Центр экспертных технологий «Пифагор 24х7» от 16 июня 2021 года, согласно которому выкупная стоимость квартиры составляла 1 496 182 рубля.

Однако в ходе процесса суд, руководствуясь пунктом 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 и статьей 79 ГПК РФ, назначил проведение судебной оценочной экспертизы для установления объективной рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и всех сопутствующих убытков. Экспертиза была проведена ООО «Техническая экспертиза». Ее заключение № 3855 от 14 сентября 2021 года установило общий размер возмещения в сумме 1 074 814 рублей, который включал:
* Рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли в общем имуществе МКД и земельном участке: 1 009 000 рублей.
* Убытки, связанные с переездом: 5 300 рублей.
* Прочие убытки (риэлтерские услуги, временное проживание и т.д.): 60 514 рублей.

На основании этого заключения я, как представитель истицы, уточнил исковые требования, уменьшив заявляемую сумму до 1 074 814 рублей.

Решение Волжского районного суда г. Саратова и его анализ

Резолютивная часть решения

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 18 ноября 2021 года, вынесенным судьей Садомцевой Т.В., исковые требования были удовлетворены частично. Суд постановил:
* Взыскать с Администрации МО «Город Саратов» в пользу истицы 1 014 300 рублей, из которых:
* 1 009 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в общем имуществе.
* 5 300 руб. – убытки, связанные с организацией переезда.
* Прекратить право собственности истицы на квартиру после выплаты указанного возмещения.
* В удовлетворении остальной части исковых требований (взыскания 60 514 руб. на компенсацию иных убытков) – отказать.

Мотивировка суда и правовая оценка

Суд согласился с основными доводами иска, подтвердив, что поскольку дом не был включен в программу расселения, единственным законным способом защиты прав истицы является выкуп помещения. Суд признал заключение судебной экспертизы объективным и мотивированным, положенным в основу расчета.

Отказ во взыскании части убытков (риэлтерские услуги, затраты на временное проживание) суд мотивировал тем, что эти расходы еще не были реально понесены истицей на момент рассмотрения дела, а их необходимость не была доказана. Данный подход является достаточно формальным, но соответствует сложившейся практике: суды взыскивают только реально понесенные расходы или те, необходимость которых неоспоримо доказана.

Важным моментом является указание суда на то, что возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования с его администрации как с исполнительно-распорядительного органа, ответственного за изъятие.

Практические выводы и рекомендации для собственников аварийного жилья в Саратове

Ключевые выводы из дела

Анализ данного дела позволяет сделать несколько важных выводов для жителей Саратова и области:
1. Включение в программу – ключевой фактор: Право на получение взамен другого жилого помещения (квартиры) возникает только если аварийный дом включен в региональную адресную программу расселения. Если дом в программу не включен – только денежная компенсация (выкупная цена).
2. Инициатива на собственнике: Муниципалитет часто занимает пассивную позицию. Не стоит ждать от администрации инициативы по заключению соглашения о выкупе. Необходимо самостоятельно обращаться в суд.
3. Значение судебной экспертизы: Отчет об оценке, подготовленный самостоятельно, не является для суда бесспорным доказательством. С высочайшей долей вероятности суд назначит свою, судебную экспертизу, заключение которой и ляжет в основу решения.
4. Доказывание убытков: Для взыскания убытков, помимо стоимости жилья (переезд, риэлтерские услуги, временное проживание), необходимо предоставлять суду доказательства их фактического несения или неоспоримой необходимости.

Пошаговый алгоритм действий для собственника

На основе успешного опыта по данному делу я, Горохов А.Е., рекомендую собственникам аварийного жилья придерживаться следующего алгоритма:
1. Получить официальные документы: Запросить в администрации копию заключения межведомственной комиссии и распоряжения о признании дома аварийным.
2. Проверить программу: Уточнить, включен ли дом в региональную программу расселения на сайте администрации или через письменный запрос.
3. Направить претензию: Направить в администрацию письменную претензию с требованием заключить соглашение о выкупе помещения в добровольном порядке. Это обязательный досудебный шаг.
4. Подготовить иск: В случае бездействия администрации подготовить и подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома с ходатайством о назначении судебной оценочной экспертизы.
5. Участвовать в экспертизе: Предоставить эксперту все необходимые документы на квартиру и активно участвовать в процессе проведения экспертизы, заявляя при необходимости ходатайства и пояснения.

Помните, что промедление с обращением в суд может привести к тому, что ветхий дом будет продолжать разрушаться, а его рыночная стоимость – снижаться, что напрямую уменьшит размер причитающейся вам компенсации.