Дело № 2-1690/2019 по иску ********* к *********: Взыскание арендной платы, пени и ущерба
Данный материал детально анализирует гражданское дело № 2-1690/2019 (64RS0047-01-2019-001114-86), рассмотренное Октябрьским районным судом г. Саратова. Дело представляет интерес для арендодателей и арендаторов недвижимости в Саратове и области, так как затрагивает ключевые аспекты взыскания задолженности по аренде, неустойки, возмещения ущерба и судебных расходов. Интересы истца представлял адвокат Горохов А.Е., судьей по делу выступила Андреева С.Ю.
Суд и инстанции: Процессуальная история дела
Исковое заявление было подано ********* в Октябрьский районный суд г. Саратова. Дело рассматривалось по первой инстанции судьей Андреевой С.Ю. при секретаре *********. Судебное разбирательство завершилось вынесением заочного решения от 15 мая 2019 года, поскольку ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте заседания, не явился и не представил ходатайств об отложении дела. Решение могло быть обжаловано в апелляционном порядке в установленный законом срок.
Обстоятельства дела: Договор аренды и нарушения
1 октября 2017 года между ********* (арендодателем) и *********(арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № 8м/2, расположенного по адресу: г. Саратов, *********. Общая площадь помещения составила 100,0 кв. м, полезная — 85,8 кв. м. Право собственности истца подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права серии 64-АВ *********
Согласно условиям договора: - Арендная плата составляла 23 000 рублей в месяц (без учета НДФЛ и банковской комиссии). - Срок аренды был установлен с 5 октября 2017 года по 31 августа 2018 года. - При отсутствии письменного заявления о прекращении договора за месяц до истечения срока он автоматически пролонгировался на один месяц (до 30 сентября 2018 года). - За просрочку платежей арендатор обязан был уплачивать пени в размере 0,2% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.
Арендодатель полностью выполнил свои обязательства, передав помещение по акту приема-передачи от 1 октября 2017 года. Однако арендатор нарушил условия договора: - Не оплатила аренду за март 2018 года (14 000 рублей, с учетом частичной оплаты 9 000 рублей), апрель (23 000 рублей), май (23 000 рублей), июнь (23 000 рублей), июль (23 000 рублей) и сентябрь (23 000 рублей). - Общая задолженность по арендной плате составила 129 000 рублей. - При возврате помещения был причинен материальный ущерб: самовольное подключение к инженерным системам, повреждение отделки, наличие строительного мусора и т.д.
10 октября 2018 года был составлен акт обследования объекта, фиксирующий повреждения. Для устранения ущерба истец заключил договор подряда на сумму 17 791,66 рублей. Также были понесены расходы на юридические услуги в размере 13 000 рублей.
Позиция представителя истца Горохова А.Е.
Представитель истца Горохов А.Е. выстроил правовую позицию на основе детального анализа договорных обязательств и норм гражданского законодательства. Ключевые аргументы включали: 1. Доказательство задолженности по аренде. Представлены платёжные документы и расчёты, подтверждающие неуплату арендной платы за указанные периоды. 2. Взыскание договорной неустойки. Ссылаясь на п. 4.1 договора, заявлено требование о взыскании пени в размере 0,2% за каждый день просрочки с 1 марта 2018 года по 30 сентября 2018 года (общая сумма — 32 672 рубля). 3. Взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ. За период с 1 октября 2018 года по дату фактической оплаты рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами (4 369 рублей 21 копейка на момент подачи иска). 4. Возмещение материального ущерба. На основании акта обследования и договора подряда обоснована сумма 17 791,66 рублей для восстановительного ремонта. 5. Компенсация судебных расходов. Подтверждены расходы на юридические услуги в размере 13 000 рублей договором и распиской.
Иск был подкреплён ссылками на ст. 309, 310, 395, 606, 614, 1064 ГК РФ, а также разъяснениями высших судов.
Правовая оценка суда и выводы по делу
Октябрьский районный суд, исследовав материалы дела и заслушав представителя истца, пришёл к следующим выводам: 1. Подтверждение задолженности. Суд установил факт неуплаты арендной платы в сумме 129 000 рублей на основании представленных платёжных документов и расчётов. 2. Взыскание неустойки. Требование о взыскании пени в размере 32 672 рублей признано обоснованным, так как ответчик нарушил сроки внесения платежей, предусмотренные договором. 3. Взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ. Суд удовлетворил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1 октября 2018 года по 11 марта 2019 года в сумме 4 560 рублей 95 копеек (расчёт уточнён судом), а также до даты фактической оплаты. 4. Возмещение ущерба. На основании акта обследования, договора подряда и свидетельских показаний суд признал доказанным причинение материального ущерба в сумме 17 791,66 рублей. 5. Компенсация судебных расходов. Расходы на юридические услуги в размере 13 000 рублей взысканы в полном объёме, так как были признаны разумными и документально подтверждёнными.
Суд руководствовался ст. 167 ГПК РФ, дело в отсутствие ответчика правомерным, поскольку она была надлежащим образом извещена, но уклонялась от получения корреспонденции и явки в суд
Правовое значение и рекомендации для участников арендных отношений
Данное дело важность соблюдения договорных обязательств и детальной фиксации всех обстоятельств арендных отношений: - Чёткость условий договора. Ясные положения о сроке аренды, порядке пролонгации, размере арендной платы и неустойке позволяют избежать споров. - Документальная фиксация. Акт приема-передачи помещения с подробным описанием состояния и акт обследования при возврате критически важны для доказывания ущерба. - Своевременное обращение в суд. Задержка во взыскании задолженности может привести к увеличению убытков из-за начисления пеней и процентов. - Профессиональная юридическая помощь. Участие опытного представителя, такого как Горохов А.Е., значительно повышает шансы на полное взыскание требований.
Рекомендации арендодателям: - Включайте в договор аренды чёткие условия о неустойке и порядке возврата помещения. - Фиксируйте состояние помещения при передаче и возврате с помощью фото- и видеофиксации, подробных актов. - При нарушении условий договора немедленно направляйте претензию и обращайтесь в суд.
Рекомендации арендаторам: - Своевременно вносите арендную плату и сообщайте о намерении расторгнуть договор. - При возврате помещения обеспечивайте его состояние в соответствии с актом приема-передачи. - Не игнорируйте судебные повестки — это может привести к заочному решению и дополнительным расходам.
Похожая судебная практика в Саратовской области
Практика рассмотрения споров к аренде недвижимости в Саратовской области показывает подход судов: - Решение Октябрьского районного суда по делу № 2-1360/2025 о взыскании сумм по кредитному договору демонстрирует важность документального подтверждения требований, что коррелирует с данным случаем. - В административных делах, таких как дело № 2а-1078/2025 , суды также требуют надлежащего извещения сторон, что подчеркивает значение .
Таким образом, дело № 2-1690/2019 служит ориентиром для участников арендных отношений и подчеркивает необходимость профессионального подхода к оформлению и исполнению договоров.
Бесплатная юридическая помощь тут
Октябрьский районный суд г. Саратова
Истец: *********
Представитель истца на основании доверенности: Горохов Антон Евгеньевич, место жительства: 410039, г. Саратов, *********
Ответчик: *********
Госпошлина: 5 137 руб.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
/о взыскании арендной платы, пени, материального ущерба, убытков/
01 октября 2017 г. между ********* и ********* был заключен договор аренды нежилого помещения № 8м/2, литер АА2А3, на первом этаже нежилого здания, общей площадью 100,0 кв. м., полезной 85.8 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, *********
Право собственности ********* подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 64-АВ № *********
Согласно пункту 2.1 договора Арендодатель после подписания приёмо-сдаточного акта, в котором указывается техническое состояние помещения и инженерного оборудования на момент сдачи в аренду, предоставляет помещение Арендатору (приложение №2); пункту 2.2 договора производит капитальный ремонт предоставленного помещения, а также инженерных коммуникации, если иное не предусмотрено соглашением сторон; пункту 2.3 договора в согласованный с Арендатором срок передает ему ключи и обеспечивает реальную возможность круглосуточного использования помещения в соответствии с целями Арендатора.
Свои обязательства по договору арендодатель перед арендатором выполнил в полном объёме, что подтверждается актом приёма-сдачи помещения, предоставляемого в аренду от 01 октября 2017 г. (приложение № 2 к договору аренды № 8м/2 от 01 октября 2017 г.) Согласно данному приложению ********* передаёт, а ********* принимает в арендное пользование нежилое помещение на первом этаже нежилого здания, общей площадью 100,0 кв. м., полезной 85.8 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ********* в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями предусмотренными в п.1.2 договора аренды. Арендатор помещение осмотрел, претензий к состоянию не имеет. Ключи переданы при подписании договора.
Во исполнение положения пункта 4.1 договора – за арендованное помещение Арендатор уплачивает арендную плату за месяц вперед не позднее 30 числа предыдущего месяца, согласно приложения № 1.
В соответствии с утверждённым протоколом согласования арендной платы за предоставленное помещение от 01 октября 2017 г. (приложение № 1 к договору) ежемесячный размер арендной платы, без подоходного налога и банковской комиссии (~2%) за снятие наличности составляет 23.000 рублей. Общая площадь помещения, предоставленного в аренду 100 кв. м, полезная 85.8 кв. м.
В соответствии с пунктом 5.2 договора - срок аренды устанавливается: с 05 октября 2017 г. по 31 августа 2018 г.; пунктом 5.3 договора - если в течение одного месяца до истечения срока, указанного в п. 5.2 данного договора, ни одна из сторон письменно не заявила о прекращения действия договора, - данный договор пролонгируется на 1 месяц, после чего договор прекращает свое действие.
От ********* в течении одного месяца до истечения срока, указанного в п. 5.2 договора не поступило письменное заявление о прекращении действия договора, следовательно, действие договора пролонгируется на 1 месяц, то есть до 30 сентября 2018 г.
В соответствии с пунктом 4.1 - за нарушение срока внесения платежей по настоящему договору Арендатор выплачивает в пользу Арендодателя пени в размере 0,2% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Породок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст. 331 ГК РФ - соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ – в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором; п. 3 – проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ № 7, по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
********* не оплатила арендную плату за март 2018 г. – 14000 руб., апрель – 23000 руб., май 2018 г. – 23000 руб., июнь 2018 г. – 23000 руб., июль 2018 г. – 23000 руб., сентябрь – 23000 руб. (оплатила в марте 2018 г. – 9000 руб. и 23000 руб. за август 2018 г.)
14000+23000+23000+23000+23000+23000 = 129 000,00 руб. (сумма основного долга).
В период действия договора с 01 марта 2018 г. по 30 сентября 2018 г. с *********подлежит взысканию договорная неустойка в размере 0,2 % от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки. С 01 октября 2018 г. по 11 марта 2019 г. (на день подачи иска) и с 12 марта 2019 г. на дату фактической оплаты задолженности подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.
Расчёт процентов (пени) по задолженности исходя 0,2 % за каждый день просрочки...
Сумма основного долга: 129 000,00 руб.
Сумма процентов: 32 672,00 руб.
Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ...
Итого: 4 369,21 руб.
В соответствии с пунктом 3.1 договора – Арендатор обязуется: содержать помещение в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования, своевременно и за свой счет производить текущий ремонт помещения, инженерно-технических коммуникаций, находящихся внутри арендуемого помещения, а также устранять любые повреждения, возникшие по его вине, нести расходы по капитальному ремонту в доле пропорционально занимаемых площадей арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 3.2 договора – Арендатор обязуется не производить перепланировку арендуемого помещения; пунктом 3.14 договора – Арендатор обязуется бережно относиться к имуществу собственника; пунктом 6.3 - Арендатор обязан полностью возместить Арендодателю ущерб, причиненный повреждением помещения и находящегося в нем оборудования (не являющегося собственностью Арендатора), если указанный ущерб причинен действиями или бездействием Арендатора и его работников, а так же по вине посетителей.
Таким образом, из условий договора следует, что ответчик обязан был вернуть истцу нежилое помещение в том состоянии, в котором его получил, либо возместить истцу размер убытков, причиненных повреждением имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме, лицом причинившим вред.
В силу п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
По общему правилу, установленному пунктами 1 и 2 ст. 1064 ГК РФ ответственность за причинение вреда, возлагается на лицо, причинившее вред, если оно не докажет отсутствие своей вины.
Установленная ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик.
10 октября 2018 г. представителем собственника помещения, *********, в присутствии свидетелей произведено обследование объекта недвижимого имущества площадью 85,8 кв. м. на 1-м этаже, расположенного по адресу: г. Саратов, ********* принадлежащего *********, о чём был составлен акт обследования объекта недвижимого имущества (прилагается).
Обследованием на месте установлено: в помещении находиться строительный мусор (стеновые профиля, доски), объемом 1,5м.куб.; произведено самовольное подключение к внутренним системам холодного и горячего водоснабжения без установки запорной арматуры и письменного согласия собственника помещения; произведено самовольное подключение к внутренней системе водоотведения; произведено самовольное подключение к системе электроснабжения помещения с нарушениями прокладки кабелей для устройства трех розеток; имеются сквозные отверстия диаметром 60мм в перегородке между санузлом и холлом; в холле на полу разбросаны осколки стекол различных размеров. Просверлены отверстия под дюбеля в 18 напольных плитках; расколоты 11 напольных плиток. Имеются жировые пятна на полах и стенах в местах установки варочных плит. Жировые пятна на стенах не отмываются, т.к. жир впитался в бумажное покрытие стеновых панелей. В местах подключения водоразборной арматуры к самовольно проложенным трубам, в следствие недостаточно герметичных соединений появилась плесень на стеновых панелях и нарушена геометрия стеновых панелей вследствие воздействия влажности. На шести напольных плитках под местом установки раковины в помещении имеются ржавые следы из-за подтекания воды. В стеновых панелях имеются сквозные отверстия от крепления к ним металлопластиковых труб и канализационной трубы. Состояние замка от входной двери не удовлетворительное (шатается в самой двери и не возвращены комплекты ключей, замок требует обязательной замены).
Таким образом, истцу был причинён материальный ущерб. С целью устранения повреждений указанного объекта недвижимого имущества и оборудования, находящегося на данном объекте, 09.02.2019 г. между собственником нежилого помещения *********и ********* был заключен договор подряда (прилагается).
В рамках действия указанного договора подряда были проделаны следующие работы и произведены затраты (материал, оборудование):
- стоимость дверного замка 1241,66 руб.
- демонтаж сломанного дверного замка 800 руб.
- монтаж нового дверного замка 1200 руб.
- уборка строительного мусор 1500 руб.
- вынос крупногабаритного разбитого стекла толщиной 0,8мм 900 руб.
- уборка помещения: подмести, помыть пол, протереть пыль_86Х50_4300 руб.
- с помощью специальных средств вывести с 6-ти напольных плиток ржавчину 800 руб.
- с помощью специальных средств очистить с пола и стен жировые пятна в местах установки варочных плит 1500 руб.
- демонтаж водопроводных труб 1000 руб.
- демонтаж электрических кабелей с тремя розетками 1050 руб.
- замена 11 напольных расколотых плиток 1,5 кв.м 1500 р.
- замена 18 напольных испорченных (сверловка) плиток 2,5 кв.м 2000 руб.
Общая стоимость восстановительного ремонта, уборочных работ, материал, оборудование составила: 1241,66+800+1200+1500+900+4300+800+1500+1000+1050+1500+2000= 17 791,66 рублей. Денежные средства были оплачены, о чём имеется расписка в получении денежных средств на самом договоре подряда.
02 марта 2019 г. ********* заключила договор об оказании юридических услуг № 21/2019 с Гороховым Антоном Евгеньевичем и оплатила ему в качестве вознаграждения 13000 рублей, о чем имеется расписка в получении денежных средств (прилагается).
На основании изложенного и руководствуясь 131, 132 ГПК РФ;
ПРОШУ СУД:
1. Взыскать с ответчика - Рагузиной Оксаны Владимировны в пользу истца - Родькиной Ирины Николаевны задолженность по договор аренды нежилого помещения № 8м/2 от 01 октября 2017 г. в размере 129 000 (Сто двадцать девять тысяч) рублей.
2. Взыскать с ответчика - ********* в пользу истца - ********* пени в размере 0,2% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки с 01 марта 2018 г. по 30 сентября 2018 г. в размере 32 672 (Тридцать две тысячи шестьсот семьдесят два) рубля.
3. Взыскать с ответчика - ********* в пользу истца - ********* проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 октября 2018 г. по 11 марта 2019 г. в размере 4 369 (Четыре тысячи триста шестьдесят девять) рублей 21 коп.
4. Взыскать с ответчика - ********* в пользу истца - ********* проценты за пользование чужими денежными средствами с 12 марта 2019 г. по дату фактической оплаты задолженности.
5. Взыскать с ответчика - ********* в пользу истца - ********* стоимость восстановительного ремонта и уборочных работ в размере 17 791 (Пятнадцать тысяч семьсот девяносто один) рубль, 66 коп.
6. Взыскать с ответчика - ********* в пользу истца - ********* понесённые расходы на юридические услуги в размере 13 000 (Тринадцать тысяч) рублей.
Приложение:
1. Чек-ордер об оплате госпошлины на 1л.
2. Копия доверенности на представителя на 1л.
3. Копия искового заявления для ответчика с приложениями.
4. Копия свидетельства о государственной регистрации права на 1л.
5. Копия договора аренды нежилого помещения с приложением на 5л.
6. Копия акта обследования объекта и повреждения имущества на 1л.
7. Копия договор об оказании юридических услуг с распиской на 2л.
8. Копия договора подряда с распиской на 2л.
9. Копия чека о покупке замка на 1л.
Представитель на основании доверенности _____________ А.Е Горохов
«___» марта 2019 г.